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Les aides au logement font-elles croître les prix de l’immobilier ?


Aurélien Boutaud | 28 décembre 2017 | Mots-clés pauvreté inégalité statistique logement | Fils rouges chiffres

La récente annonce par le gouvernement de la baisse du montant des aides au logement a provoqué une vive polémique dans notre pays. D’un côté, l’opposition n’a pas manqué l’occasion de brandir ce symbole afin de renforcer dans l’opinion publique l’image d’un Emmanuel Macron « Président des riches ». Pour sa défense, on souvient que le gouvernement a alors rétorqué que les aides au logement alimentaient la hausse des loyers, opérant ainsi un transfert d’argent public vers les propriétaires privés par l’intermédiaire – et au détriment – des plus démunis. Mais qu’en est-il réellement ? Appuyés sur des études de l’Insee, plusieurs articles parus dans la presse ont tenté d’éclaircir la situation au cours des dernières semaines.

Un poste de dépense qui a explosé dans les années 1990

Savoir à qui profite les aides au logement est d’autant plus important que ces dispositifs ont été pensés à l’origine comme une forme de contre-pied aux aides à l’investissement, alors jugées trop favorables aux propriétaires. A partir de la fin des années 1970, l’Etat a donc opéré un rééquilibrage entre les aides à la pierre et les aides aux locataires, qui deviendront par la suite un élément clé de la politique du logement. Mais c’est seulement dans le courant des années 1990 que les dépenses vont véritablement exploser, à la suite d’une réforme qui a considérablement élargi le nombre de bénéficiaires potentiels. Alors que trois millions de ménages touchaient de telles aides dans les années 1980, ce nombre a presque doublé dans le courant des années 1990. Conséquence logique : le budget de l’Etat dédié à cet accompagnement a lui aussi explosé, passant de 5 milliards d’euros en 1990 à plus de 15 milliards au tournant des années 2010. Un gouvernement soucieux de baisser les dépenses publiques pouvait difficilement ignorer un tel poste.  

L’effet inflationniste a été démontré dans les années 2000

Pour légitimer la baisse du montant des APL, le gouvernement a donc dénoncé l’effet inflationniste de ces dispositifs sur les loyers. Que ce soit en France ou ailleurs en Europe, plusieurs études menées dans les années 2000 semblent en effet confirmer cette hypothèse. En France par exemple, Anne Laferrère et David Leblanc ont montré que dans le courant des années 1990, « les loyers des logements dont le locataire était aidé ont progressé plus vite que ceux des logements dont le locataire ne percevait pas d’aide. » Cette hausse est pour partie liée à une amélioration de la qualité des logements en question… mais pas seulement ! Les auteurs notent que « cet effet demeure, bien qu’atténué, lorsqu’on mesure l’évolution du loyer à qualités égales des logements. » Avant de conclure qu’ « il y a donc eu aussi augmentation pure de loyer. » Ou encore que « tout se passe (…) comme si le propriétaire bailleur profitait de l’aide nouvelle pour en récupérer une partie sous forme de loyer. »

Ces résultats semblent en grande partie confirmés par une étude plus récente de l’Insee, qui s’avère plus sévère encore puisqu’elle montre qu’un niveau plus élevé d’aides pousserait à la hausse les loyers privés sans avoir plus « aucun effet sur la qualité des logements locatifs offerts par les acteurs privés, ni aucun impact sur le nombre de logements offerts. »

Mais rien ne prouve qu’une baisse des aides ait un effet déflationniste

La difficulté tient évidemment au fait que la baisse des aides ne produit pas pour autant une diminution mécanique des montants des loyers. C’est ce dont témoigne par exemple Pierre Madec, interrogé par le Figaro, qui rappelle que le Royaume-Uni n’a pas enregistré de baisse des loyers en dépit de la forte chute des aides au logement au cours des dernières décennies. « En zone tendue, un propriétaire ne se préoccupe pas vraiment de savoir si son locataire touche les APL, souligne Henry Buzy-Cazaux (toujours dans le Figaro). Il n’aura pas grand mal à en trouver un autre qui n’en perçoit pas. Si son loyer est élevé, c’est qu’il a payé son logement cher. »

On en reviendrait donc à des problèmes d’adaptation de l’offre et de la demande. Mais cela ne résout pas le dilemme pour autant : tandis que certains (tels l’Observatoire national de la pauvreté et de l’exclusion sociale, cité par Le Monde) préconisent d’accroître les aides pour amortir les effets de la hausse des loyers, d’autres réclament au contraire une baisse des aides accompagnée d’un « choc de l’offre » susceptible de faire baisser les prix des logements sur le marché. C’est évidemment cette dernière option qui a été retenue par le gouvernement à travers son projet de Loi logement, qui prévoit notamment de lever les contraintes d’urbanisme dans les zones les plus tendues… au premier rang desquelles se trouvent évidemment les grandes métropoles.

Une affaire qu’il conviendra donc de suivre dans les mois à venir.