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Acheter un logement mais pas le terrain, c’est désormais possible


Ludovic Viévard | 17 janvier 2019 | Mots-clés cohésion sociale diversité logement | Fils rouges conflits de normes

En décembre 2018, Savoisienne Habitat, Isère Habitat et Rhône Saône Habitat ont créé ORSOL : un organisme foncier solidaire. Avec ce nouvel outil issu de la loi Alur il devient possible de dissocier le foncier et le bâti, ce qui permettra à ces trois coopératives HLM de proposer des biens à des prix très nettement en dessous du marché et de limiter les effets de la spéculation foncière.

Les coopératives foncières solidaires et bail réel solidaire : une rupture profonde du cadre de la propriété français

Dans les zones où le foncier est sous tension, les personnes à revenus modestes sont en incapacité d’accéder à la propriété. Pour lutter contre la spéculation et construire des logements plus accessibles, la loi Alur, de 2014, institue une rupture profonde du cadre de la propriété français qui, depuis le code Napoléon, liait intimement sol et bâti. Avec la création des coopératives foncières solidaires (CFS), organismes à but non lucratif agréés par l’État, la loi Alur permet la séparation du foncier et du logement. Elle reprend en cela le principe des Community Land Trust, né aux Etats-Unis dans les années 1970 et importé depuis dans plusieurs pays d’Europe. Concrètement, le terrain sur lequel est construit le logement est et reste propriété de la coopérative foncière solidaire. Le logement, lui, est vendu à un foyer éligible sous conditions de ressources, qui paie en plus un loyer pour le terrain. La transaction est rendue possible par un bail réel solidaire (BRS), dont la possibilité existe depuis 2016. Ce BRS, signé entre le propriétaire du logement et le propriétaire du terrain, est cessible, permettant ainsi au propriétaire du logement de le revendre à un prix encadré par CFS.

Schéma du cycle de vie d’un logement sous bail réel solidaire (source : ORSOL)

Des logements moins chers que le prix du marché

Dissocier foncier et bâti permet d’abaisser le prix d’achat du logement et cela même en incluant le prix du loyer dû pour le terrain. Comment ? Pour l’achat du foncier, les OFS empruntent à la Caisse des dépôts à très long terme, par exemple sur 60 ans. Mécaniquement, cet étalement dans le temps permet d’abaisser fortement les montants des traites remboursées par l’OFS à la Caisse de dépôts, traites couvertes par la redevance mensuelle qu’acquitte le propriétaire du logement. Ainsi, selon orsol, « le ménage devient propriétaire de son logement et locataire du terrain, pour un prix 25 à 40% moins cher que le marché immobilier ».

 

Source : Ministère de la Cohésion des territoires

À Lille, là où des logements privés se vendent 4500 €/m², l’OFS créé par la Métropole a proposé en novembre dernier à ses premiers acquéreurs des prix de 2110 €/ m² auxquels s’ajoute une redevance de 1 €/m² pour le terrain. On voit à quel point cet outil est une vraie solution d’accession sociale à la propriété porteuse d’un potentiel de mixité sociale puisqu’elle est parfaitement possible dans des zones où le marché immobilier est cher.

Un outil anti-spéculatif

Si les OFS permettent de proposer des logements moins chers, ils sont également des leviers de lutter contre la spéculation immobilière. Dans le marché immobilier classique, le prix à la revente est librement fixé selon l’offre et la demande. Or, selon les chiffres du Centre d’analyse stratégique, les prix des maisons et des appartement augmentent respectivement de 5,9 % et de 5,5 % en moyenne chaque année depuis la fin des années 1990. Une note des Notaires de France indique que, dans la Métropole de Lyon, les prix ont progressé de 203% entre 1997 et 2016. Une augmentation notamment due à la pression sur le foncier. Si les BRS ne devraient pas permettent de limiter cet effet sur le marché privé classique, ils permettent de créer une offre alternative durablement accessible. En effet, les propriétaires pourront revendre leur bien à d’autres – à la condition qu’ils soient agréés par l’OFS au vu de leurs conditions de ressources – au prix qu’ils l’ont payé, augmenté de l’évolution de l'Indice du Coût de Construction. Il n’y a donc pas de possibilité de spéculation et d’envolée des prix sur les biens proposés dans le cadre des OFS.